การบารุงรักษาสาธารณูปโภค

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 บัญญัติให้ “สาธารณูปโภค
ที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น
ให้ตกอยู่ในภาระจายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบารุงรักษา
สาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทาขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทาการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์
แห่งภาระจายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงิน
มาทาสัญญาค้าประกันการบารุงรักษาสาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น และยังอยู่ในความ
รับผิดชอบของผู้จัดสรรที่ดิน” ดังนั้น หน้าที่ดังกล่าวจึงเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินตามที่กฎหมายกาหนดไว้
ซึ่งเป็นหลักการทานองเดียวกับที่กาหนดไว้ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 (พ.ศ. 2515) ข้อ 30
ให้ถือว่าสาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน
หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบารุงรักษาให้คงสภาพดังที่ได้จัดทาขึ้นตลอดไป ซึ่งตามพระราชบัญญัติ
การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ยังได้มีการกาหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องให้ธนาคารหรือสถาบันการเงินค้าประกัน
การบารุงรักษาสาธารณูปโภคในระหว่างที่ยังอยู่ในความรับผิดชอบของผู้จัดสรรที่ดินไว้ด้วย ทั้งนี้ ตามประกาศ
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กาหนดขั้นตอน หลักเกณฑ์และวิธีการพิจารณาแผนผังโครงการและ
วิธีการในการจัดสรรที่ดิน และการขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการ ข้อ 4 กาหนดไว้ร้อยละเจ็ดของราคา
ค่าก่อสร้างกลางของทางราชการ ซึ่งจานวนเงินตามสัญญาค้าประกันการบารุงรักษาสาธารณูปโภคหรือที่เรียกว่า
เงิน 7% นั้น เมื่อผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่ในการบารุงรักษาสาธารณูปโภคแล้วจะต้องส่งมอบเงินดังกล่าว
ให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ซึ่งเป็นผู้รับโอน
สาธารณูปโภคไปดูแลบารุงรักษาต่อไป

ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินกระทาการใดๆ

อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจายอมลดไปหรือ
เสื่อมความสะดวก หรือกระทาการอย่างหนึ่งอย่างใดให้ผิดไปจากแผนผัง โครงการหรือวิธีการจัดสรรที่ดิน
ที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ให้คณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย
มีอานาจสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินระงับการกระทานั้น และบารุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทาขึ้น
หรือดาเนินการตามแผนผัง โครงการหรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการภายในระยะเวลา
ที่กาหนด ทั้งนี้ เป็นไปตามมาตรา 52 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ผู้ฝุาฝืนคาสั่งของ
คณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมายดังกล่าว นอกจากต้องปฏิบัติตามคาสั่งนั้น
แล้ว ต้องระวางโทษปรับอีกวันละหนึ่งพันบาทตลอดเวลาที่ยังฝุาฝืน ตามบทกาหนดโทษตามมาตรา ๖๕ หรือ
๖๖ ที่เป็นมาตรการบังคับทั้งทางปกครองและทางอาญา จะเห็นได้ว่าที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคในโครงการ
จัดสรร กฎหมายไม่ประสงค์จะให้มีการโอนสิทธิไปยังบุคคลอื่น เนื่องจากผู้รับโอนสิทธิในที่ดินไปอาจก่อให้เกิด
ความไม่สะดวกแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ จึงกาหนดให้มีการโอนได้เฉพาะกรณีตามกฎหมาย โดยต้องมีผู้ดูแล
บารุงรักษาต่อไป เช่น การโอนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น หรือโอนเป็นที่
สาธารณประโยชน์ตามมาตรา ๔๔ เป็นต้น และเมื่อได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2)
พ.ศ. 2558 จึงได้กาหนดความหมายของคาว่า “สาธารณูปโภค” ให้มีความชัดแจน และเพิ่มเติมบทบัญญัติ
ตามมาตรา 43/1 ห้ามโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค เว้นแต่เป็นการโอนตามพระราชบัญญัตินี้หรือกฎหมาย
ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

ดูบทความเพิ่มเติม

ขั้นตอนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร