พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เป็นกฎหมายที่กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดตั้ง การจดทะเบียน การถือกรรมสิทธิ์ และการบริหารจัดการอาคารชุด (คอนโดมิเนียม)

เพื่อให้เจ้าของห้องชุดและผู้เกี่ยวข้องมีสิทธิและหน้าที่ที่ชัดเจน (กรมการจัดหางาน)

สาระสำคัญของ พรบ.อาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

วัตถุประสงค์ของกฎหมาย

• กำหนดระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชัดเจน
• คุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อห้องชุด
• กำหนดแนวทางการบริหารทรัพย์ส่วนกลางอย่างเป็นระบบ
• ลดข้อพิพาทระหว่างเจ้าของร่วมและผู้บริหารอาคารชุด

ณ ปัจจุบันที่ผู้เขียนได้เผยแพร่บทความนี้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมหลายครั้ง (เช่น พ.ศ. 2534, 2542 และ 2551) เพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการบริหารอาคารชุดในปัจจุบัน และนอกจาก พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 (และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ซึ่งเป็นกฎหมายหลักแล้ว การสร้าง การซื้อขาย และการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมยังถูกควบคุมด้วยกฎหมายอื่น ๆ อีกหลายฉบับ เพื่อความปลอดภัยและความเป็นธรรมครับ กฎหมายสำคัญที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุด มีดังนี้ครับ

กฎหมายควบคุมการก่อสร้างและความปลอดภัย

• พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522: ควบคุมระยะถอยร่น ระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน และโครงสร้างความแข็งแรงของตึก กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535): กำหนดมาตรฐานเข้มงวดสำหรับ อาคารสูง (สูงเกิน 23 เมตร) และ อาคารขนาดใหญ่พิเศษ (พื้นที่รวมเกิน 10,000 ตร.ม.) เช่น ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ ทางหนีไฟ และบันไดหนีไฟ

กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคและการซื้อขาย

• พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522: ควบคุมไม่ให้ผู้ประกอบการโฆษณาเกินจริง และดูแลเรื่องสัญญาที่ไม่เป็นธรรมประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา (เรื่อง ให้ธุรกิจการขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา): บังคับให้ใช้ “สัญญามาตรฐาน (อช. 22)” ในการซื้อขายคอนโดมือหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้โครงการเอาเปรียบผู้ซื้อ เรื่องกำหนดเวลาสร้างเสร็จ หรือการริบเงินดาวน์

กฎหมายสิ่งแวดล้อม

• พ.ร.บ. ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535: บังคับให้โครงการคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนห้องตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป ต้องทำรายงาน EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ให้ผ่านก่อน จึงจะเริ่มก่อสร้างได้

กฎหมายการอยู่อาศัยและการใช้สิทธิ์ทั่วไป

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.): ใช้ควบคุมในเรื่อง “เหตุรำคาญ” (เช่น เสียงดัง กลิ่นเหม็น ละเมิดสิทธิ์) และเรื่องการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ทั่วไปที่ พ.ร.บ. อาคารชุด ไม่ได้ระบุไว้โดยเฉพาะ  พ.ร.บ. การสาธารณสุข พ.ศ. 2535: ใช้จัดการกรณีห้องข้างเคียงสร้างความเดือดร้อนรำคาญอย่างรุนแรง เช่น การเลี้ยงสัตว์ส่งกลิ่นเหม็น หรือเสียงดังยามวิกาล

บทสรุป

ทั้งหมดนี้เป็น พ.ร.บ.ที่เกี่ยวข้องอาคารชุด และ หมู่บ้านจัดสรร ซึ่งจะมีขอบเขตอยู่ภายใต้ พ.ร.บ.นี้ทั้งสิ้น แต่อาจจะมีเรื่องอื่นที่เกี่ยวข้องอีกได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่รัฐบาล หรือ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการเขียนร่างกฎหมายมาใช้เพิ่มเติมได้ในอนาคต