กรณี “คอนโดร้าว”

เมื่อเกิดความเสียหาย มีรอยร้าวในคอนโดมิเนียม หรือ อาคารชุด การรับผิดชอบขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ตำแหน่งของรอยร้าว, สาเหตุของการแตกร้าว และอายุของอาคาร โดยสามารถแยกกรณีหลัก ๆ ได้ดังนี้

1. รอยร้าวอยู่ในพื้นที่ส่วนกลาง
2. รอยร้าวในห้องชุด (ส่วนกรรมสิทธิ์เฉพาะของเจ้าของห้อง)
3. รอยร้าวที่อาจกระทบความมั่นคงของอาคาร

1. รอยร้าวอยู่ในพื้นที่ส่วนกลาง

เช่น ผนังทางเดิน, ลิฟต์, โถงทางเข้า, พื้นหรือเพดานในพื้นที่ส่วนกลาง สระว่ายน้ำ อาคารฟิสเนส

ผู้รับผิดชอบที่เกิดขึ้น หากอาคารชุดนั้นจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด (นิติบุคคลคอนโด) ตามกฏหมายแล้วความรับผิดชอบต่อทรัพย์สินจะเป็นของ นิติบุคคล เป็นผู้รับผิดชอบในการซ่อมแซม โดยใช้งบประมาณจากกองทุนส่วนกลางหรือค่าบำรุงรักษารายเดือนที่ลูกบ้านจ่ายไว้ ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับมติที่ประชุมของกรรมการบริหารงาน ว่าจะทีแนวทางในการซ่อมบำรุง หรือแก้ไขอย่างไร

2. รอยร้าวในห้องชุด (ส่วนกรรมสิทธิ์เฉพาะของเจ้าของห้อง)

หมายถึงอาณาบริเวณที่เป็นส่วนของผู้ซื้อกรรมสิทธิ์อาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียม
เช่น ผนังภายในห้อง, เพดาน, พื้น หรือผนังห้องน้ำภายในห้องชุด ระเบียง

กรณีที่เกิดจากการใช้งานของเจ้าของห้อง เจ้าของห้องต้องรับผิดชอบเอง เช่น เจาะผนัง ติดของหนัก ใช้วัสดุผิดวิธี ฯลฯ
กรณีที่เป็นความผิดพลาดจากการก่อสร้างหรือโครงสร้างอาคารอันเกิดจากการกระทำที่ผิดหลักวิศกรรม ของผู้ออกแบบ, ผู้รับเหมา/ผู้พัฒนาโครงการ อาจต้องรับผิดชอบ ถ้ายังอยู่ในช่วงประกันของโครงการ (ปกติ 1 ปีสำหรับวัสดุทั่วไป, 5-10 ปีสำหรับโครงสร้าง)

3. รอยร้าวที่อาจกระทบความมั่นคงของอาคาร

เช่น โครงสร้างหลัก เสา คาน ผนังร่วม ซึ่งเป็นส่วนประกอบหลักของอาคารที่จะก่อให้เกิดอันตรายต่อตัวอาคารทั้งหลัง เช่น ร้าวบริเวณเสา คาน หรือผนังรับน้ำหนัก
เป็นเรื่องสำคัญเร่งด่วน ที่นิติบุคคลต้องจัดให้วิศวกรตรวจสอบโดยเร็ว
หากพบว่าอาคารไม่ปลอดภัย อาจต้องแจ้ง สำนักงานเขต/เทศบาล หรือ โยธาธิการและผังเมือง เข้ามาตรวจสอบเพิ่มเติม

ข้อแนะนำสำหรับผู้อยู่อาศัย หรือ นิติบุคคลที่ดูแลอาคาร

1. ถ่ายรูป/วิดีโอ รอยร้าวไว้เป็นหลักฐาน วัน/เวลา ที่พบเจอความเสียหายของอาคาร
2. แจ้งนิติบุคคล โดยเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมคำร้อง
3. ตรวจสอบระยะเวลารับประกันของโครงการ
4. หากไม่ได้รับการแก้ไข อาจต้องปรึกษา สคบ. หรือหน่วยงานรัฐที่ดูแลเรื่องอาคารชุด