ขั้นตอนในการจัดตั้งนิติบุคคล
ขั้นตอนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
– พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
(ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๕๘ มาตรา ๔๔
– พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ มาตรา ๔๕ มาตรา ๔๖
– กฎกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. ๒๕๔๕
– ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคฯ พ.ศ. ๒๕๕๙
ขั้นตอนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะเริ่มต้นเมื่อ
1. ในสถานะของผู้จัดสรรที่ดิน
เมื่อครบกาหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องบารุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับความเห็นชอบ
จากคณะกรรมการแล้ว หากผู้จัดสรรที่ดินประสงค์ขอพ้นจากหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคที่ได้จัดให้มีขึ้นเพื่อ
การจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินโดยต้องดาเนินการ ดังนี้
1.1 ให้ผู้จัดสรรที่ดิน ยื่นความประสงค์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือ
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดในพื้นที่ที่โครงการจัดสรรที่ดินนั้นตั้งอยู่ เพื่อให้ออกไปตรวจสอบระบบ
สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการว่ายังคงมีสภาพดังเช่นที่ได้จัดทาขึ้น
1.2 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
(แล้วแต่กรณี) อาจจะแต่งตั้งคณะอนุกรรมการหรือบุคคลหนึ่งบุคคลใดไปตรวจสอบระบบสาธารณูปโภคใน
โครงการจัดสรร โดยให้ดาเนินการดังนี้
เมื่อตรวจสอบแล้วปรากฏว่าระบบสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นตาม
แผนผังโครงการยังคงมีสภาพดังเช่นที่ได้จัดทาขึ้น ให้ประธานคณะอนุกรรมการฯ ออกหนังสือรับรองผลการ
ตรวจสอบฯ ไว้เพื่อใช้เป็นหลักฐานประกอบการดาเนินการมาตรา ๔๔ ต่อไป โดยหนังสือรับรองผลการ
ตรวจสอบดังกล่าวมีระยะเวลาการรับรองให้ใช้หนึ่งปี นับแต่วันออกหลักฐาน
1.2.1 กรณีผลการตรวจสอบแล้วปรากฏว่า ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแลบารุงรักษาสาธารณูปโภค
ให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทาขึ้น หรือกระทาการอย่างหนึ่งอย่างใดให้ผิดไปจากแผนผัง โครงการและวิธีการ
จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ให้คณะกรรมการ คณะอนุกรรมการซึ่งคณะกรรมการแต่งตั้ง
มีอานาจตามมาตรา 52 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่จะสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินดาเนินการ
อย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อทาให้สาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรคงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทาขึ้น โดยกาหนด
ระยะเวลาให้ผู้จัดสรรที่ดินดาเนินการ เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ดาเนินการแล้ว จึงออกหนังสือรับรองผลการ
ตรวจสอบให้ไว้เป็นหลักฐาน
1.3 ผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้แจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พร้อมกับส่งบัญชี
ทรัพย์สินที่จะโอนให้ทราบ ดังนี้
1.3.1 ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดทำบัญชีทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคที่ได้จัดให้มีขึ้น เพื่อการ
จัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการฯ พร้อมหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและ
เอกสารอื่นที่เกี่ยวข้อง ทั้งนี้ ให้ระบุจานวนเงินค่าบารุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบไว้ด้วย
ซึ่งจานวนเงินดังกล่าวต้องไม่น้อยกว่าที่ระบุไว้ในสัญญาค้าประกันการบารุงรักษาสาธารณูปโภค (ถ้ามี) กรณี
โครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตได้จัดให้มีบริการสาธารณะ ให้แสดงบัญชีทรัพย์สินที่เป็นบริการสาธารณะ
ทั้งหมดและที่ประสงค์จะโอนไว้ด้วย
1.3.2 ผู้จัดสรรที่ดินทาเป็นหนังสือแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายโดยส่งทางไปรษณีย์
ลงทะเบียนไปยังภูมิลาเนาของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (พร้อมแนบรายการบัญชีทรัพย์สิน ตาม 1.3.1) เพื่อให้ผู้ซื้อ
ที่ดินจัดสรรจัดประชุมร่วมกัน เพื่อมีมติเห็นชอบจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นเพื่อรับโอนทรัพย์สินจาก
ผู้จัดสรรที่ดินไปจัดการและดูแลบารุงรักษาต่อไป
การส่งหนังสือแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ต้องทาเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนไปยัง
ภูมิลาเนาของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ทั้งนี้ ภูมิลาเนาของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้ถือตามความหมายที่กาหนดไว้
ตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ พ.ศ. ๒๕๕๙ ข้อ ๔. “ภูมิลาเนา หมายความว่า ถิ่นที่อยู่อัน
บุคคลนั้นได้พักอาศัยอยู่เป็นแหล่งสาคัญ หรือที่ได้ใช้ประกอบกิจการงาน หรือตามที่ปรากฏในหลักฐานทะเบียน
ราษฎร หรือที่ซึ่งได้แจ้งไว้ครั้งสุดท้ายต่อสานักงานที่ดิน”
หรือในกรณีที่ให้บุคคลนาหนังสือแจ้งไปส่งแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จะต้องมีหลักฐานการรับหนังสือ
ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือบุคคลที่บรรลุนิติภาวะ ที่อยู่หรือทางานในที่นั้นได้ลงชื่อรับหนังสือไว้ จึงจะถือเป็นการ
แจ้งไปยังผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ถูกต้อง
1.3.3 ผู้จัดสรรที่ดินต้องปิดประกาศสาเนาหนังสือแจ้ง (ตาม ๑.๓.๒) และบัญชีทรัพย์สิน (ตาม
1.3.1) ไว้ในที่เปิดเผย ณ บริเวณที่ดินที่ทาการจัดสรร ไว้ตามกาหนดระยะเวลาที่ระบุในหนังสือแจ้งด้วย
ทั้งนี้ ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องกาหนดระยะเวลาสาหรับให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้มีเวลารวมตัวกัน
เพื่อตัดสินใจว่าจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นหรือไม่ ซึ่งต้องมีเวลาไม่น้อยกว่า 180 วัน นับแต่วันที่
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายสุดท้ายได้รับทราบ และปิดประกาศครบถ้วนแล้ว
1.3.4 ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่อานวยความสะดวกในด้านเอกสารบัญชีรายชื่อผู้ซื้อที่ดิน
จัดสรร และสถานที่ประชุม
1.3.5 ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่ต้องส่งมอบเงินที่ต้องรับผิดชอบในการบารุงรักษาสาธารณูปโภค
ให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ได้จัดตั้งขึ้น
